Kiracı hangi durumlarda tahliye edilebilir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının tahliyesi yalnızca “sözleşme süresi bitti” gerekçesiyle her zaman mümkün değildir. Türk Borçlar Kanunu, kiracıyı koruyan özel hükümler içerir ve tahliye sebeplerini sınırlı biçimde düzenler. Kira bedelinin ödenmemesi, geçerli tahliye taahhüdü, kiraya verenin veya belirli yakınlarının gerçek ihtiyacı, yeniden inşa ve imar, iki haklı ihtar ve uzun uzama süresinin tamamlanması başlıca sebepler arasındadır.

Her tahliye sebebinin kendine özgü ihtar, süre, görev, yetki ve ispat koşulları vardır. Bir sebebe ait usulün başka bir sebep için kullanılması davanın reddine veya süre kaybına yol açabilir.

Kira bedelinin ödenmemesi ve temerrüt

Kiracının kira bedelini zamanında ödememesi hâlinde yazılı bildirim veya icra takibi yoluyla ödeme talep edilebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya kanunda öngörülen uygun süre verilmesi gerekir. Bildirimde borcun dönemi, tutarı, ödeme yeri ve tahliye sonucu açık olmalıdır.

İcra takibine itiraz edilmesi veya ödeme yapılması, takip ve tahliye sürecini farklı biçimde etkileyebilir. Kısmi ödeme, açıklamasız banka transferi ve aidat-kira ayrımı hesapta dikkatle ele alınmalıdır.

Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye

Kiralananın tesliminden sonra kiracı tarafından özgür iradeyle verilen yazılı tahliye taahhüdü, şartları varsa tahliye imkânı sağlayabilir. Taahhüdün tarihi, tahliye günü, imza, temsil yetkisi ve kiralananın tesliminden önce mi sonra mı düzenlendiği önemlidir.

Taahhütte belirtilen tarihten sonra kanuni süre içinde icra veya dava yoluna başvurulması gerekir. Tarihi sonradan doldurulduğu, baskıyla alındığı veya imzanın kiracıya ait olmadığı iddiaları somut delillerle değerlendirilir.

Konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye

Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için gerçek, samimi ve zorunlu konut ya da işyeri ihtiyacı bulunması hâlinde tahliye talebi gündeme gelebilir. Soyut veya gelecekte gerçekleşmesi belirsiz bir ihtiyaç yeterli olmayabilir.

İhtiyacın doğumu, mevcut konutlar, sağlık, iş, aile ve kullanım koşulları delillerle ortaya konulur. Tahliye sonrası yeniden kiralama yasağı ve eski kiracının hakları bakımından da kanuni sınırlamalar bulunur.

Yeniden inşa, imar ve esaslı onarım

Kiralananın yeniden inşası, imarı veya kullanımın sürdürülmesini imkânsız kılan esaslı onarımı gerekli olduğunda tahliye istenebilir. Proje, ruhsat, teknik rapor ve yapılacak işin kapsamı ispat bakımından önem taşır. Basit tadilat veya kiracı içindeyken yapılabilecek işler aynı sonucu doğurmayabilir.

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye

Kiracı, bir kira yılı içinde kira bedelini zamanında ödemediği için iki haklı yazılı ihtara sebep olmuşsa, kanuni süre içinde tahliye davası açılması gündeme gelebilir. İhtarların aynı kira yılına ait olması, haklılığı, ödeme tarihleri ve dava süresi ayrıntılı biçimde kontrol edilmelidir.

On yıllık uzama süresinin sonunda tahliye

Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında on yıllık uzama süresinin tamamlanmasından sonra kiraya veren, kanundaki bildirim sürelerine uyarak sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir. Hesaplama, ilk sözleşme süresi ile uzama dönemlerinin doğru ayrılmasını gerektirir.

Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk, dava ve icra

Kira ilişkisinden kaynaklanan birçok uyuşmazlıkta dava açmadan önce arabuluculuk dava şartı olabilir. İcra yoluyla tahliye ve bazı istisnalar bakımından izlenecek sıra farklılaşabilir. Başvuru yapılmadan önce uyuşmazlığın tahliye mi, kira tespiti mi, alacak mı, uyarlama mı yoksa hasar ve depozito talebi mi olduğu netleştirilmelidir.

Görevli mahkeme kural olarak sulh hukuk mahkemesidir; yetki ise taşınmazın bulunduğu yer, davalının yerleşim yeri veya sözleşmenin ifa yeri gibi kurallara göre değerlendirilebilir. Sözleşmedeki yetki şartının geçerliliği tarafların tacir olup olmamasına göre ayrıca incelenebilir.

Tahliye dosyasında hazırlanabilecek belgeler

  • Kira sözleşmesi ve tüm ekleri
  • Tapu kaydı veya kiraya verme yetkisini gösteren belge
  • Banka dekontları ve dönemsel kira hesap dökümü
  • Noter ihtarnamesi, tebliğ belgesi ve icra evrakı
  • Tahliye taahhüdünün aslı
  • İhtiyaç iddiasında sağlık, iş, aile veya konut durumuna ilişkin belgeler
  • Yeniden inşa/onarım için proje, ruhsat ve teknik kayıtlar
  • Teslim, hasar, aidat ve yan gider belgeleri

Tahliye sürecinde sık yapılan hatalar

  • Süre dolduğu için kiracının otomatik tahliye edilebileceğinin düşünülmesi
  • İhtarın yanlış döneme veya yanlış tutara dayanması
  • Tahliye taahhüdünde tarih ve teslim şartlarının incelenmemesi
  • Arabuluculuk dava şartının atlanması
  • Dava ve icra sürelerinin birbirine karıştırılması
  • Kira, aidat, yan gider ve hasar alacaklarının ayrıştırılmaması

Sık sorulan sorular

Kiracı kira borcunu sonradan öderse tahliye davası biter mi?

Ödemenin zamanı ve kullanılan tahliye sebebi sonucu etkiler. Temerrüt için verilen süre içinde tam ödeme ile iki haklı ihtar veya başka tahliye sebepleri aynı şekilde değerlendirilmez.

Satın alan yeni malik kiracıyı hemen çıkarabilir mi?

Yeni malikin ihtiyacı ve kanundaki bildirim/dava süreleri ayrıca değerlendirilir. Satın alma tek başına anında tahliye hakkı doğurmaz.

Tahliye taahhüdü her durumda geçerli midir?

Hayır. Yazılı şekil, teslimden sonra verilme, tarih, imza, temsil ve başvuru süresi gibi koşullar incelenir.